Última atualização em abril 22, 2021
O espectro de aumentos das taxas de juros pairou sobre o mercado imobiliário dos EUA no ano passado. Diversos artigos destacaram a possibilidade de a estratégia do Federal Reserve desencadear um processo não muito diferente do visto em 2008. Embora muitos deles tenham sido extremamente exagerados, economistas e analistas de investimentos apontaram que o aumento das taxas de juros das hipotecas ainda tinham risco de causar uma queda nos preços do mercado imobiliário.
O Fed iniciou seu ciclo de alta de taxa há dois anos e atingiu o pico de 2,5% em 2018. A tendência só se tornou preocupante quando ela chegou aos 2%, ponto em que as taxas de hipoteca de longo prazo mostraram subitamente um aumento drástico. O processo já está em andamento há tempo o suficiente para podermos avaliá-lo. Para isso, usaremos quatro indicadores relacionados ao mercado imobiliário: Licenças de Construção, Vendas de Imóveis Novos, Vendas de Imóveis Existentes e o Índice Case-Shiller.
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Licenças de Construção
O número de novas licenças de construção mostra o quão otimista a população em geral está em relação às perspectivas futuras do mercado imobiliário. Embora essas licenças não sejam necessariamente necessárias para todos os estados ou regiões, elas são necessárias para os complexos habitacionais que compõem a maior parte do mercado.
O gráfico acima ilustra o nível de queda que houve no número de licenças solicitadas. Os meses em que a retórica do Federal Reserve agiu de maneira mais radical são também os mesmos em que esses pedidos foram os mais baixos. Agosto, por exemplo, foi o mês em que eles tiveram uma visão mais clara sobre sua trajetória de taxa de juros, antecipando que seu aumento continuaria em atividade até 2019. A previsibilidade adicional compensou os efeitos negativos do plano de aumento da taxa apontando para cima, sob demanda. Isso permitiu que o mercado se recuperasse lentamente nos 2-3 meses seguintes, pois ficou evidente que o Fed não seguiria necessariamente a projeção original.
Embora os investidores tenham recuperado rapidamente a confiança, os números começaram a diminuir novamente em fevereiro. Isso significa que pode não haver uma correlação definitiva entre solicitações de licença e a trajetória da taxa de juros. Isso ocorre porque o Federal Reserve estava fundamentalmente menos radical nesse período devido às taxas já altas.
Vendas de Imóveis Novos
As vendas de imóveis novos podem ter uma correlação mais forte com a política do Fed. Há uma certa sobreposição quando você compara o gráfico abaixo com o anterior, pois eles atingem a parte inferior quase ao mesmo tempo. Por outro lado, este gráfico não foi afetado pela segunda queda, pelo contrário, ele começou a subir.
Observando o gráfico, fica claro que, embora os compradores possam ter tomado mais cuidado com o aumento das taxas de juros, ao mesmo tempo, eles também se acostumaram de maneira relativamente rápida às taxas de hipoteca atualizadas antes de retornar ao mercado. Depois que as taxas se estabilizaram em 2,5%, as perspectivas de longo prazo de se investir em imóveis novos permaneceram positivas.
Vendas de Imóveis Existentes
Também houve um ponto de virada na venda de imóveis existentes. Podemos ver uma tendência de queda constante em 2018, seguida por uma alta repentina em 2019. Isso sugere que os potenciais compradores estão simplesmente optando por esperar.
Uma vez que se tornou evidente que as taxas não subiriam mais no curto prazo, eles retornaram em massa. As vendas em fevereiro de 2019 foram próximas do que eram no mesmo período do ano anterior, quando as taxas de juros estavam em 1%. Parece que a previsibilidade das taxas de juros desempenha um papel maior do que as próprias taxas de juros reais.
Índice de Preços da Imóveis S&P Case-Schiller
Nos gráficos anteriores, vimos como a demanda diminuiu, fazendo com que também diminuísse o número de licenças. Custos de financiamento mais altos afetam a construção e as vendas, uma vez que ambos são normalmente financiados por empréstimos. À medida que o número de transações diminui, espera-se que os preços sigam a tendência, no entanto, o gráfico abaixo sugere o contrário. Em vez disso, o gráfico mostra que 2018 foi um bom ano para os preços de imóveis. Os preços subiram constantemente no início devido à menor demanda e apesar das taxas de juros. Essa tendência se reverteu por volta de outubro. Esse foi o mesmo período em que também vimos uma reversão nos outros gráficos.
O mercado tentou corrigir o aumento dos custos de financiamento, diminuindo os preços. No final, os aumentos das taxas indiretamente fizeram com que os preços caíssem e levassem os compradores de volta ao mercado.
Isso levanta a questão do quanto uma organização encarregada da política monetária pode confiar na capacidade do mercado de se autorregular. No final, o tratamento dado pelo Federal Reserve aos consumidores como sendo tomadores de decisão capazes e independentes valeu a pena. É animador ver como o mercado imobiliário se estabilizou sem nenhum tipo de intervenção de cima para baixo. Na época, o presidente do Fed, Jerome Powell, expressou confiança repetidamente nos participantes do mercado imobiliário. Em retorno, sua confiança não foi perdida.
